Ev sahibi olarak, kiraladığınız taşınmaza bir gün kendiniz ya da sevdikleriniz için ihtiyaç duyduğunuzu hayal edin. Peki, bu durumda kiracınızı hukuka uygun bir şekilde tahliye etmek için neler yapmanız gerekiyor? İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, hem ev sahipleri hem de kiracılar için karmaşık ve merak uyandırıcı bir süreç. Türk Borçlar Kanunu’nun çizdiği çerçevede, bu dava ile ilgili adımları doğru atmak, hak kaybını önlemek için hayati önem taşıyor. İhtarname göndermeden arabuluculuğa, mahkeme sürecinden icra aşamasına kadar her detayıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını keşfetmeye hazır mısınız? İşte, bu süreci adım adım açıklayan, akıcı ve rehber niteliğinde bir yazı!
1. İhtiyaç sebebiyle tahliye şartları
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin veya kanunen belirtilen yakınlarının (eş, çocuk, anne-baba gibi) taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç duyması gerekir. Bu ihtiyaç, mahkeme tarafından değerlendirilir ve ispat yükü kiraya verene aittir. Örneğin, kiraya verenin başka bir taşınmaza sahip olması durumunda, bu taşınmazın ihtiyaç için uygun olup olmadığı incelenir. Kiraya verenin birden çok taşınmazı bulunması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye talebi, diğer taşınmazların kullanıma uygun olmaması durumunda kabul edilebilir.
Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
- Belirli süreli kira sözleşmesi ihtiyaç sebebiyle tahliye: Sözleşme süresi sonunda, kiraya veren ihtiyaç gerekçesini bildirerek tahliye talep edebilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmesi ihtiyaç sebebiyle tahliye: Bu durumda, kanunen öngörülen ihtar sürelerine uyularak tahliye süreci başlatılabilir.
2. İhtarname gönderimi
İhtiyaç sebebiyle tahliye süreci, kiracıya noter aracılığıyla bir ihtiyaç sebebiyle tahliye ihtarname örneği gönderilmesiyle başlar. İhtarname, ihtiyaç sebebini açıkça belirtmeli ve kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için süre tanımalıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye ihtar süresi, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genellikle 30 gün, belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme bitiminden itibaren 30 gün olarak belirlenir. İhtarname, yazılı ve noter onaylı olmalıdır; aksi takdirde mahkemede geçerliliği sorgulanabilir.
3. Arabuluculuk süreci
1 Ocak 2023 itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası arabuluculuk zorunlu mu? Evet, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Kiraya veren, noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamenin ardından arabuluculuk sürecini başlatmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, dava açma hakkı doğar. Bu süreç, dava öncesi bir uzlaşma denemesi olarak görülmelidir.
4. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma süreci
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır? İhtar süresinin dolmasının ardından, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma süresi genellikle 1 aydır. Bu süre, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise ihtar süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.
Dava açmak için bir ihtiyaç sebebiyle tahliye davası dilekçe örneği hazırlanmalıdır. Dilekçede şu bilgiler yer almalıdır:
- Kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri,
- Taşınmazın adresi ve kira sözleşmesi detayları,
- İhtiyacın gerekçesi (örneğin, kiraya verenin kendisinin veya yakınının konuta ihtiyacı olması),
- İhtarname tarihi ve içeriği,
- Arabuluculuk süreci belgeleri.
5. Mahkeme süreci ve ispat yükü
Mahkemede, kiraya verenin ihtiyaç sebebinin gerçek ve samimi olduğu ispatlanmalıdır. Örneğin, kiraya verenin başka taşınmazlarının bulunması durumunda, bu taşınmazların ihtiyaç için uygun olmadığı gösterilmelidir. Mahkeme, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını detaylı bir şekilde inceler. Eğer ihtiyaç gerçek değilse veya dava sonrası ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen evin satılması gibi bir durum ortaya çıkarsa, kiracı tazminat talep edebilir.
6. İhtiyaç sebebiyle tahliye tehiri icra
Dava sürecinde kiracı, tahliye kararının icrasını ertelemek için ihtiyaç sebebiyle tahliye tehiri icra talebinde bulunabilir. Bu, kiracının mahkeme kararının uygulanmasını belirli bir süre için geciktirmesini sağlar. Ancak bu talep, mahkemenin takdirine bağlıdır ve genellikle kiracının haklı gerekçeleri sunması gerekir.
7. Dava sonrası süreç
Mahkeme, ihtiyaç sebebinin geçerli olduğuna karar verirse, kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için süre tanınır. Bu süre genellikle 1-3 ay arasında değişir. Eğer kiracı tahliye etmezse, icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Ancak kiraya veren, tahliye sonrası taşınmazı ihtiyaç amacıyla kullanmak zorundadır. Aksi takdirde, kiracı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sonrası tazminat davası açabilir.
