İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenlerin kiralık taşınmazlarını kendi ihtiyaçları veya yakınlarının kullanımı için geri almak istediklerinde başvurdukları bir hukuki süreçtir. Türkiye’de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre düzenlenen bu dava, hem kiraya veren hem de kiracı açısından dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu yazıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının tüm aşamalarını adım adım anlatacağız. Daha fazlası için İşin Olsun Blog’u takip etmeyi unutmayın!
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoy, üstsoy veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralık taşınmazı kullanma ihtiyacı doğduğunda, kiracının tahliyesini talep ettiği bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen bu dava, kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlama yükümlülüğünü getirir.
Bu dava, kiracının kira sözleşmesine uygun davranmasına rağmen, kiraya verenin özel ihtiyaçları nedeniyle açılabilir. Örneğin, kiraya veren kendi oturacağı bir konuta ihtiyaç duyabilir veya çocuğunun evlenmesi nedeniyle taşınmazı onun kullanımına sunmak isteyebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için belirli prosedürler izlenmelidir. İşte adım adım süreç:
- İhtarname gönderilmesi: Kiraya veren, kiracıya tahliye talebini yazılı bir ihtarname ile bildirmelidir. İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir ve ihtiyaç sebebinin açıkça belirtilmesi gerekir. İhtarname, kira sözleşmesinin bitiminden en az 1 ay önce kiracıya ulaşmalıdır.
- Dava dilekçesi hazırlanması: İhtarnameye rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi ile başvurur. Dilekçede, ihtiyaç sebebi detaylı bir şekilde açıklanmalı ve deliller sunulmalıdır.
- Mahkemeye başvuru: Dava, kiralık taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kime aittir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya verenin, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu mahkemeye kanıtlaması gerekir. Örneğin, kiraya verenin başka bir taşınmazı varsa ve bu taşınmaz ihtiyaç için uygun değilse, bu durum delillerle (tapu kayıtları, ikametgah belgeleri vb.) ispatlanmalıdır. Yargıtay kararlarına göre, ihtiyaç iddiasının dava süreci boyunca devam etmesi şarttır.
Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacını değerlendirirken şu unsurları inceler:
- İhtiyacın gerçek olup olmadığı,
- İhtiyacın zorunlu bir durumdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı,
- İhtiyacın samimi olup olmadığı (örneğin, kiracıyı çıkarmak için bahane olup olmadığı).
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Google’da en çok aratılan sorulardan biri olan “İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?” sorusunun cevabı, davanın görüldüğü mahkemenin iş yüküne ve delillerin toplanma süresine bağlıdır. Ortalama olarak, bu tür davalar 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak, kiracının itirazı veya istinaf/temyiz süreçleri süreyi uzatabilir.
Davanın hızlı sonuçlanması için şu adımlar önemlidir:
- İhtarname ve dava dilekçesinin eksiksiz hazırlanması,
- İhtiyaç sebebinin güçlü delillerle desteklenmesi,
- Mahkeme süreçlerinin yakından takip edilmesi.
Kiracı tahliye kararına itiraz ederse ne olur?
Kiracı, tahliye kararına karşı itiraz edebilir. Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen tahliye davalarında temyiz yolu kapalıdır, ancak kiracı Bölge Adliye Mahkemesi’ne istinaf başvurusu yapabilir. İstinaf süreci, tahliye kararının icrasını durdurmaz, ancak kiracı “tehiri icra” talebinde bulunarak icrayı erteletebilir. Bu durumda, kiracı üç aylık kira bedeli kadar teminat yatırmalıdır.
Tehiri icra talebi, İcra Hukuk Mahkemesi’nde değerlendirilir. Eğer mahkeme, kiracının itirazını haklı bulursa, tahliye işlemi istinaf incelemesi tamamlanana kadar durdurulur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracıya süre verilir mi?
Tahliye kararı alındığında, kiracıya taşınmazı boşaltması için makul bir süre tanınır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bu süre genellikle kararın kiracıya tebliğinden itibaren 10 gündür. Kiracı, bu süre içinde taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren icra dairesi aracılığıyla ilamlı icra takibi başlatabilir.
İcra takibi sürecinde, kiracıya ek bir süre verilmez ve taşınmazın tahliyesi zorla gerçekleştirilebilir. Bu nedenle, kiracıların tahliye kararına uyması, ek masraf ve hukuki sorunlardan kaçınmak için önemlidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin yükümlülükleri nelerdir?
Kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında bazı yükümlülükleri vardır:
- Samimi ihtiyaç: İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu ispatlamak.
- Dava süresince ihtiyaç devamı: Yargıtay’a göre, ihtiyaç dava süresince ve karar kesinleşene kadar devam etmelidir. Örneğin, dava sürecinde taşınmazın satılması veya kiraya verilmesi, davanın reddine neden olabilir.
- Tekrar kiralama yasağı: Tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca başka birine kiraya verilemez. Aksi takdirde, kiracı tazminat davası açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında sıkça sorulan sorular
Google’da bu konuyla ilgili en çok aratılan sorulara yanıt verelim:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için ihtarname şart mı?
Evet, ihtarname şarttır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren tahliye talebini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmeli ve ihtiyaç sebebi açıkça belirtilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında hangi mahkeme yetkilidir?
Dava, kiralık taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kiracı, başka taşınmazların olduğunu iddia ederse ne olur?
Kiracının, kiraya verene ait başka taşınmazların olduğunu iddia etmesi yeterli değildir. Bu taşınmazların boş ve kullanıma uygun olduğu ispatlanmalıdır. Aksi takdirde, mahkeme kiraya verenin ihtiyacını esas alır.
Dava sürecinde taşınmaz satılırsa ne olur?
Dava sürecinde taşınmazın satılması veya ilana çıkarılması, ihtiyacın samimi olmadığına işaret edebilir ve davanın reddine neden olabilir. Yargıtay, bu durumu ihtiyaç iddiasının geçersizliği olarak değerlendirir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında dikkat edilmesi gerekenler
Bu dava sürecinde hem kiraya veren hem de kiracı açısından dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
- Kiraya veren için:
- İhtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu gösteren deliller (ikametgah, tapu kayıtları, sağlık raporları vb.) toplanmalıdır.
- İhtarname ve dava dilekçesi, bir avukat tarafından hazırlanmalıdır.
- Dava sürecinde taşınmazın satılması veya kiraya verilmesi gibi işlemlerden kaçınılmalıdır.
- Kiracı için:
- İhtarnameye süresi içinde itiraz edilmelidir.
- Mahkeme sürecinde, kiraya verenin ihtiyacının samimi olmadığını ispatlayacak deliller sunulabilir.
- Tahliye kararına karşı istinaf ve tehiri icra yolları kullanılabilir.
