Kira tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak yeniden belirlenmesi için açılan bir hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen bu dava, kira bedelinin emsal kira bedellerine ve hakkaniyete uygun şekilde tespit edilmesini amaçlar. Bu yazıda, kira tespit davaları hakkında detaylı bilgi vererek, dava süreci, şartları ve sonuçları hakkında kapsamlı bir rehber sunacağız.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davaları, kiracı veya kiraya verenin, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünmesi durumunda mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini talep ettiği bir davadır. Genellikle kiraya veren, kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kaldığını iddia ederek bu davayı açarken, kiracı da kira bedelinin fazla olduğunu düşünerek başvurabilir. Dava, sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve kira bedelinin belirlenmesi için bilirkişi raporu gibi deliller esas alınır.
Kira tespit davası şartları
Kira tespit davası şartları, davanın açılabilmesi için gerekli olan temel koşulları ifade eder. Bu şartlar şunlardır:
- Geçerli bir kira sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Yazılı sözleşmeler ispat açısından daha avantajlıdır.
- Hukuki yarar: Davayı açan tarafın, kira bedelinin tespitinden hukuki bir yarar sağlaması gerekir. Örneğin, kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse ve bu oran piyasa koşullarına uygunsa, dava açmakta hukuki yarar olmayabilir.
- Emsal kira bedelleriyle uyumsuzluk: Mevcut kira bedelinin, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine göre düşük veya yüksek olması gerekir.
- Süre koşulu: Kira sözleşmesi 5 yıl veya daha uzun süreliyse, kira bedeli TÜFE oranına bağlı kalmaksızın emsal bedellere göre belirlenebilir. 5 yıldan önce kira tespit davası açılabilir mi sorusuna yanıt olarak, 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde artış genellikle TÜFE oranını aşamaz, ancak dava açılması mümkündür.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira tespit davası ne zaman açılır sorusu, dava açma süresine bağlı olarak yanıtlanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, kira tespit davaları her zaman açılabilir. Ancak, mahkeme kararının yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için bazı süre şartlarına uyulmalıdır:
- Yeni kira dönemi öncesi: Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı ihtarname gönderilmelidir.
- Sözleşmede artış hükmü varsa: Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair bir madde varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davasının açma süresi içinde dava açılabilir ve karar yeni dönem başından itibaren geçerli olur.
- Süre sınırı olmadan: Eğer süre şartlarına uyulmazsa, mahkemece belirlenen kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna kesin bir yanıt vermek zordur çünkü dava süresi mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanma sürecine ve istinaf/temyiz süreçlerine bağlıdır. Ortalama olarak, kira tespit davaları 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak, büyük şehirlerdeki adliyelerde iş yoğunluğu nedeniyle bu süre 2-3 yıla uzayabilir. Bilirkişi raporu hazırlanması, keşif süreci ve tarafların itirazları süreyi etkileyen faktörlerdir.
Kira tespit davalarında emsal kararlar
Kira tespit davası emsal kararlar, mahkemelerin kira bedelini belirlerken hangi kriterleri dikkate aldığını gösterir. Yargıtay kararlarına göre:
- Hakkaniyet indirimi: Eski kiracılar için genellikle %20’yi aşmayan bir hakkaniyet indirimi uygulanır.
- 5 yıl kuralı: 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira bedeli TÜFE oranına bağlı kalınarak artırılabilir. Ancak, 10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davaları gibi uzun süreli sözleşmelerde, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınır.
- Süre şartı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6958 E., 2019/3016 K. sayılı kararına göre, 5. yıl dolmadan açılan dava reddedilmemeli; yargılama sırasında 5. yıl dolarsa, bir sonraki dönem için kira bedeli tespit edilebilir.
Kira tespit davası ihtar şartı
Kira tespit davası ihtar şartı, kira bedelinin yeni kira döneminde artırılabilmesi için önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren kira bedelinde artış talep ediyorsa, yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname, noter aracılığıyla veya yazılı olarak tebliğ edilmelidir. İhtarname gönderilmeden dava açılırsa, mahkeme kararı bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Geriye dönük kira tespit davası
Geriye dönük kira tespit davası, kira bedelinin geçmiş dönemler için yeniden belirlenmesi talebini içerir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira tespit davaları genellikle ileriye dönük olarak sonuçlanır. Geriye dönük kira bedeli talep edilebilmesi için, kiraya verenin daha önce ihtarname göndermiş olması ve bu ihtarnamede geriye dönük talep açıkça belirtilmiş olması gerekir. Aksi takdirde, mahkemece belirlenen kira bedeli sadece dava tarihinden sonraki dönem için geçerli olur.
Kira tespit davası sonuçları
Kira tespit davası sonuçları, mahkemenin kira bedelini belirlemesiyle ortaya çıkar. Mahkeme, bilirkişi raporu, emsal kira bedelleri ve taşınmazın özelliklerini dikkate alarak yeni kira bedelini tespit eder. Mahkeme kararı:
- Yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.
- Hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
- Taraflardan birinin itirazı üzerine istinaf veya temyiz yoluna gidilebilir.
Kira tespit davaları harca esas değer
Kira tespit davaları harca esas değer, dava açılırken ödenecek harç miktarının belirlenmesinde kullanılır. Harca esas değer, talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık toplamıdır. Örneğin, mevcut kira bedeli 2.000 TL, talep edilen yeni kira bedeli 3.000 TL ise, harca esas değer (3.000 – 2.000) x 12 = 12.000 TL olacaktır. Bu miktar üzerinden dava harcı hesaplanır.
Kira tespit davası dilekçe örneği
Kira tespit davası dilekçe örneği, davanın doğru bir şekilde başlatılması için önemlidir. Dilekçede aşağıdaki bilgiler yer almalıdır:
- Mahkemenin adı (Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Davacı ve davalı bilgileri
- Taşınmazın adresi ve kira sözleşmesi detayları
- Talep edilen kira bedeli ve gerekçeleri
- Deliller (kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri, bilirkişi raporu talebi)
- Hukuki dayanaklar (TBK madde 344 ve 345)
